新旧のメリット・デメリット

新借地権法は平成4年の8月1日から施工されています。これ以降に契約した場合は、新法が適用されますが、それ以前の契約に関しては、旧借地権法がそのまま引き継がれます。新法が施工されたからといって、旧借地権法は契約満了時を迎えるまで、途中で契約し直す事ができません。

立ち退いて欲しい地主と、立ち退きたくないと長期間居座る借地人とのトラブルを回避するために、新法が施工されましたが、実際には新法施工以前の契約は今まで通りになるため、根本的な解決に至っていないのが原状です。ただし旧借地権法が適用されるケースでも、当事者の合意があれば、更新時に新法に変更する事ができます。こうした地主と借地人との間で起こるトラブルは、個人で対応していくのにも限界があります。平行線のまま解決を先延ばしにするのではなく、法律の専門家である弁護士や、専門的な知識のある不動産会社などに相談してみると良いでしょう。

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地主であっても強制的な立ち退き請求はできませんから、借地人の方が有利というところはあまり変わっていません。こればかりは契約満了時を迎えるのを待つしかありません。新法が施工されてからは、全て新法が適用されますから、今後旧借地権法が適用されるケースは、年々減って行きます。ただし新法が施工される直前に交わした契約は、数十年という契約満了時まで、もうしばらくの間旧借地権法で扱われます。新法が施工された事のメリットは、正当事由が明確になった事です。

新借地権法

普通借地権の新法では、堅固建物と非堅固建物を区別せず統一し、存続期間は30年となっています。ただしこれは当事者の取り決めがない場合ですから、取り決めがあればその期間が適用されます。更新についても新法には違いがあります。旧借地権では更新後の存続期間もかなり長く設定されていましたが、新法では1回目の更新は20年、2回目の更新からは10年と期間が決まっています。更新に関しても、当事者の取り決めがあればそちらが適用されます。

借地権には上記の普通借地権と、3種類からなる定期借地権があります。新法では主に定期借地権として考えますので、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権と覚えておくとわかりやすいです。

一般定期借地権は、存続期間50年以上で、契約満了時は土地を更地にして返還します。建物譲渡特約付借地権は、存続期間30年以上で、土地と建物ごと地主が買取り契約満了となります。事業用定期借地権は、存続期間が10年以上50年未満で、事業目的のみに適用されます。住居用の建物は建てられず、契約満了時は土地を更地にするという条件があるため、建物の買取請求はできません。

現在借地権に関しては、新旧の法律が存在していますが、新法が施工される以前の契約は旧借地権法が適用となります。

旧借地権法

借地権にはいくつか種類がありますが、それとは別に新旧の借地権法というのがあります。一般的に借地権の契約は、数十年単位と期間が長くなります。借地権の種類によっては、費用が発生しますが更新や延長が可能となるため、借地人が希望する限りは、地主が強制的に追い出す事ができません。旧借地権ではこのようなトラブルが多かったため、新借地権法が施工されました。新借地権法と旧借地権法の違いを比較します。

旧借地権法では、契約時の存続期間が堅固建物の場合30年以上~60年、非堅固建物は20年以上~30年となっていました。ここからさらに契約満了前に更新が可能で、堅固建物は30年以上(当事者で期間を決めない場合は30年)、非堅固建物は20年以上(当事者で期間を決めない場合は20年)の契約更新が可能でした。

建物が滅失した場合は、本来の満了期間または、滅失時から延長(堅固建物30年、非堅固建物20年、更新後も同じ)となっていました。かなり長期間に及ぶため、例えば土地開発の話などで、地主は立ち退いて新しく建物を建てたいと思っても、借地人が出て行きたくないという場合は、60年~90年という長い期間を居座られるというトラブルが増えたのです。

今は契約時には必ず契約書を交わしますが、昔は口約束も多く、当事者の取り決めが内案件も多くかなりアバウトになっています。地主は出て行って欲しい、借地人は立ち退きたくないという意見の食い違いでトラブルは少なくありません。